Verkoop

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een perceel grond of woning en dat ten voordele is van een ander perceel. In mensentaal betekent dit dat iemand anders een bepaald gebruiksrecht heeft op (een deel van) jouw eigendom.

Als verkoper ben je verplicht om een bestaande erfdienstbaarheid correct mee te delen aan kandidaat-kopers. Ze kan immers invloed hebben op het gebruik van het perceel en soms ook op de waarde van de woning. Transparantie hierover voorkomt discussies achteraf.

Een woning verkopen verloopt in verschillende stappen. Eerst wordt de waarde bepaald en verzamel je alle verplichte documenten, zoals het EPC en andere attesten. Daarna wordt de woning te koop aangeboden en worden bezoeken georganiseerd.

Wanneer een koper een bod uitbrengt en jij dat aanvaardt, wordt er een compromis opgesteld. Dat is de onderhandse verkoopovereenkomst. Daarna volgt de notariële akte, meestal binnen vier maanden. Op dat moment wordt het geld betaald en worden de sleutels overgedragen.

De juiste vraagprijs voor je woning wordt bepaald door verschillende factoren zoals het type woning, de staat van de woning, de score van het EPC, ... Maar uiteraard ook de locatie van het pand. niet gemakkelijk, dus vraag daarom vrijblijvend een waardebepaling van je eigendom bij Immo Liv'it.

Dankzij ons advies zal je met de juiste vraagprijs de markt op gaan en vermijd je dat je woning 'verbrand' raakt op de woningmarkt door een mogelijks te hoge prijssetting. Een realistische prijs verhoogt de kans op een goede verkoop en een vlot traject.

Dat is een belangrijke strategische keuze.

Veel hangt af van je financiële buffer en hoe flexibel je bent qua verhuisdatum. Goede timing en duidelijke afspraken zijn hier cruciaal.

Er bestaat geen perfect moment dat voor iedereen geldt. Lente en vroege herfst zijn vaak actieve periodes op de vastgoedmarkt, maar ook andere maanden kunnen gunstig zijn. Ook in de zomermaanden blijft het bij Immo Liv'it een drukke periode, dus er iets niet 1 specifieke periode die er echt bovenuit steekt.

Belangrijker dan timing is een correcte prijszetting en een goede voorbereiding. Een woning die juist gepositioneerd is, vindt sneller en de juiste koper ongeacht het seizoen.

Dat hangt sterk af van de locatie, de vraagprijs en de staat van de woning. In een actieve markt kan een woning snel verkocht zijn, terwijl het in andere gevallen enkele maanden kan duren.

Naast de periode tot het aanvaarden van een bod moet je ook rekening houden met ongeveer vier maanden tussen compromis en akte. In totaal duurt een volledig verkooptraject dus meestal enkele maanden.

Bij Immo Liv'it is er een gemiddelde van 5 weken tot verkoop.

Een verkoop wordt juridisch bindend zodra een schriftelijk bod wordt aanvaard. Het compromis dat daarna wordt opgesteld, bevestigt die overeenkomst officieel.

De notariële akte zorgt voor de eigendomsoverdracht en betaling, maar juridisch ben je al gebonden vanaf het ondertekende compromis.

Zodra een schriftelijk bod wordt aanvaard, is er een geldige verkoopovereenkomst tussen een verkoper en koper. Daarom is het belangrijk dat zowel prijs als voorwaarden duidelijk omschreven zijn. Mondelinge afspraken kunnen voor discussie zorgen. Daarom voorzien we bij Immo Liv'it een schriftelijk akkoord, want dit geeft duidelijkheid voor beide partijen.

Opschortende voorwaarden zijn voorwaarden die eerst vervuld moeten worden voordat de verkoop definitief doorgaat. De meest voorkomende is het verkrijgen van een hypothecair krediet. Als die lening niet wordt toegekend door de bankinstellingen en dit correct is opgenomen in het bod, kan de verkoop ontbonden worden zonder boete.

Daarom zetten veel kopers een opschortende voorwaarde in het compromis, bijvoorbeeld voor de toekenning van hun hypothecaire lening. Indien de lening geweigerd wordt door de bank binnen de afgesproken termijn, vervalt de verkoop. Zonder zo’n voorwaarde kan de koper aansprakelijk blijven en kan zelfs de betaalde waarborg of voorschot verloren gaan.

Het compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst waarin alle afspraken tussen koper en verkoper worden vastgelegd. Het document bevat onder meer:

Na het ondertekenen van het compromis (de onderhandse verkoopovereenkomst) is de verkoop nog niet volledig afgerond. In België moet de notariële akte van verkoop binnen maximaal vier maanden na de compromis getekend worden bij de notaris. Die periode van ongeveer 3–4 maanden is er niet zomaar, want er gebeurt heel wat op juridisch en administratief vlak:

De notaris verzamelt en controleert alle benodigde documenten en attesten die nodig zijn voor de akte, zoals:

Deze controles zijn belangrijk omdat de notariële akte later ook tegenstelbaar moet zijn aan derden (banken, overheid, etc.).

Tegelijk moet worden geregeld dat de registratierechten (vroeger ‘registratiebelasting’) op de verkoop betaald worden. Deze verkooprechten zijn onderdeel van de fiscale afhandeling en moeten betaald zijn vóór de akte kan plaatsvinden. De notaris regelt dit meestal namens de partijen en zorgt ervoor dat de akte wordt ingeschreven bij het registratiekantoor. Pas dan is de verkoop ook rechtsgeldig tegenover de overheid.

Zodra alles voorbereid is, nodigt de notaris koper en verkoper uit om de akte te ondertekenen. Dit gebeurt gewoonlijk op kantoor, waar de notaris de akte voorleest en toelicht.

Na ondertekening zorgt de notaris ervoor dat de akte wordt geregistreerd en dat de nodige aanpassingen in het kadaster gebeuren. Dit kan nog enkele weken duren, maar dit verandert niets aan het feit dat de verkoop juridisch rond is vanaf het moment van tekenen.

Om transparantie te garanderen en de koper correct te informeren, zijn er in Vlaanderen specifieke vermeldingen verplicht in elke vastgoedadvertentie (online, in print, op affiches). De belangrijkste zijn:

Ja. De verkoper heeft een informatieplicht over overstromingsgevoeligheid van het perceel. Dit moet zichtbaar zijn in elke publiciteit en in de verkoopsdocumenten.

Wanneer een woning bij verkoop een EPC-label E of F heeft, geldt er in Vlaanderen een renovatieverplichting voor de koper. Dat betekent dat de nieuwe eigenaar de woning binnen een bepaalde termijn energetisch moet verbeteren tot minstens label D. Het gaat dus niet om een verplichting voor de verkoper, maar voor wie het pand aankoopt.

Concreet moet de koper binnen vijf jaar na de notariële akte aantonen dat het EPC verbeterd is tot het vereiste minimumlabel. Welke werken daarvoor nodig zijn, verschilt per woning en kan gaan van isolatie tot het vervangen van ramen of verwarmingsinstallatie. Als verkoper ben je wel verplicht om het correcte EPC-label te vermelden en transparant te communiceren over deze renovatieplicht.

Het verschil zit voornamelijk in de procedure en prijsbepaling:

Beide methoden hebben hun eigen juridische kaders en implicaties voor zowel koper als verkoper in Vlaanderen.

Als je een woning in Vlaanderen wil verkopen, moet je aan een aantal wettelijke informatie- en documentatieverplichtingen voldoen. Het doel van deze documenten is om potentiële kopers vooraf duidelijk en correct te informeren over de staat en de juridische situatie van het pand, vóór het compromis wordt ondertekend.

Een EPC-attest (Energieprestatiecertificaat) is verplicht zodra je een woning te koop aanbiedt en moet al vermeld worden in de advertentie. Het certificaat geeft een objectieve indicatie van de energiezuinigheid van de woning via een label (A tot F) en een energiescore. Dat helpt kandidaat-kopers om woningen onderling te vergelijken en een inschatting te maken van hun toekomstige energiekosten.

In bepaalde gevallen (bijvoorbeeld bij label E of F) geldt bovendien een renovatieverplichting voor de koper, wat het EPC extra relevant maakt in het verkoopproces. 

Tot slot zorgt een correct en geldig EPC voor transparantie. Het vermindert discussies achteraf en maakt deel uit van de wettelijke informatieplicht van de verkoper.

Nee, een negatieve elektriciteitskeuring verhindert de verkoop van een woning niet. Je mag een woning perfect verkopen met een installatie die niet conform is. Het keuringsverslag dient in dat geval vooral om de koper correct te informeren over de toestand van de installatie.

Wanneer de installatie niet conform is, is het de koper die wettelijk verplicht is om de installatie binnen een bepaalde termijn (meestal 18 maanden na de notariële akte) in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Als verkoper moet je wél een geldig keuringsattest kunnen voorleggen vóór het ondertekenen van het compromis. Zo weet de koper exact wat hij overneemt en worden discussies achteraf vermeden.

Stedenbouwkundige inlichtingen zijn cruciaal voor de koper om een volledig beeld te krijgen van de juridische status van het onroerend goed. Deze documenten, op te vragen bij de gemeente, geven informatie over:

Deze informatie is wettelijk verplicht te vermelden in het compromis en de notariële akte. Het beschermt de koper tegen onverwachte verrassingen.

Ja, sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elk gebouw in Vlaanderen dat vóór 2001 gebouwd is. Het attest wordt opgesteld door een gecertificeerd asbestdeskundige en geeft aan of er risicovol asbest aanwezig is, waar het zich bevindt en hoe het veilig kan verwijderd worden.

Het attest is verplicht om de verkoopakte bij de notaris te kunnen verlijden. Het ontbreken kan leiden tot boetes of zelfs de nietigheid van de verkoop. Bovendien moet de aanwezigheid van asbest altijd duidelijk gecommuniceerd worden aan kandidaat-kopers.

Voor kopers betekent een energiezuinige woning lagere energiekosten en minder toekomstige investeringen. Daarnaast zijn energieprestaties belangrijk bij het verkrijgen van een lening en in sommige gevallen voor premies.

Koopt iemand een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet hij of zij binnen 5 jaar renoveren tot minstens label D. Het gaat om een Vlaamse maatregel om de energie-efficiëntie van woningen te verhogen. Dit betekent vaak: isolatie, hoogrendementsglas, betere verwarming. Als verkoper vermeld je dit verplicht in je EPC-verslag.

Dat is niet verplicht. Kleine esthetische ingrepen kunnen helpen bij de presentatie, maar grote renovaties leveren niet altijd een hogere verkoopprijs op.

Bij woningen met EPC-label E of F geldt wel een renovatieverplichting voor de koper. Dat kan een invloed hebben op de onderhandelingen, maar betekent niet dat jij eerst moet verbouwen.

Als je energiebesparende werken hebt uitgevoerd (bijvoorbeeld dakisolatie of nieuwe ramen), kan het zinvol zijn om een nieuw EPC te laten opmaken. Een verbeterd label kan een positieve invloed hebben op de marktwaarde en de interesse van kopers.

Bij de verkoop van een appartement komt er meer kijken dan bij een alleenstaande woning. Omdat je mede-eigenaar bent in een gebouw, moet de koper ook correct geïnformeerd worden over de financiële en administratieve situatie van de mede-eigendom.

Concreet moet de syndicus onder andere volgende informatie bezorgen:

Deze informatie moet vóór het ondertekenen van het compromis aan de koper worden meegedeeld. Zo weet de koper welke financiële verplichtingen en toekomstige kosten hij mogelijk overneemt.

In een appartementsgebouw betaalt elke eigenaar bijdragen voor het onderhoud en toekomstige werken. Die bijdragen worden opgesplitst in een werkkapitaal (voor lopende kosten) en een reservefonds (voor grotere toekomstige investeringen, zoals dak- of gevelwerken).

Bij verkoop blijft het opgebouwde reservefonds in principe verbonden aan het appartement. Het wordt dus niet terugbetaald aan de verkoper. Daarom is het belangrijk dat de koper vooraf weet hoeveel er in het fonds zit en welke werken eventueel gepland zijn.

Wanneer de algemene vergadering al beslist heeft om bijvoorbeeld het dak te vernieuwen of de lift te moderniseren, moet die informatie verplicht worden meegedeeld aan de koper. Het kan immers gaan om aanzienlijke toekomstige kosten. In de praktijk wordt vaak afgesproken wie welke kosten draagt, afhankelijk van het moment van beslissing en uitvoering. Transparantie hierover vóór het compromis voorkomt discussies achteraf.

De gemeenschappelijke kosten worden meestal pro rata verrekend tot de datum van de notariële akte. Dat betekent dat de verkoper betaalt tot de dag van overdracht en de koper vanaf dat moment instaat voor nieuwe kosten. Eventuele openstaande schulden van de verkoper tegenover de vereniging van mede-eigenaars moeten eerst vereffend worden vóór de verkoop kan worden afgerond.

Bij een appartement koop je niet alleen je eigen woonruimte (de privatieve delen), maar ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de lift, traphal en gevel. Dat betekent dat je als eigenaar mee verantwoordelijk bent voor het onderhoud en de kosten van die gemeenschappelijke delen. Voor kopers is het daarom belangrijk om vooraf te weten in welke staat het gebouw zich bevindt en welke investeringen mogelijk op komst zijn.

Wanneer je een verhuurd appartement verkoopt, blijft het bestaande huurcontract in principe gewoon doorlopen. De koper neemt het contract over en wordt automatisch de nieuwe verhuurder, met dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar. De huurder moet de woning dus niet verlaten enkel omdat het appartement verkocht wordt.

Er zijn wel verschillen afhankelijk van het type huurcontract en de duur ervan. Bij een geregistreerd 9-jarig contract geniet de huurder sterke bescherming. In sommige gevallen kan een koper het contract opzeggen, bijvoorbeeld voor eigen bewoning, maar dat kan alleen onder wettelijke voorwaarden en met respect voor opzegtermijnen. Je leest er alles over in deze blog.

Als verkoper ben je verplicht om het bestaan van het huurcontract correct mee te delen aan kandidaat-kopers. Ook de belangrijkste gegevens — zoals huurprijs, duurtijd en eventuele waarborg — moeten transparant worden overgemaakt vóór het compromis. Zo weet de koper exact welke situatie hij overneemt en worden misverstanden vermeden.

Ja, dat is perfect mogelijk. Veel woningen worden verkocht terwijl er nog een lening loopt. De openstaande schuld wordt bij de notariële akte automatisch afgelost met de verkoopprijs.

De notaris vraagt vooraf een saldo-opgave op bij de bank en zorgt ervoor dat de hypotheek officieel wordt doorgehaald. Als verkoper hoef je daar zelf geen aparte stappen voor te zetten. Wel is het belangrijk om te weten dat er kosten verbonden zijn aan het schrappen van de hypotheek, die meestal ten laste van de verkoper vallen.

Wanneer een woning meerdere eigenaars heeft, moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan met de verkoop. Zonder gezamenlijke toestemming kan de verkoop niet doorgaan.

Als er onenigheid is, kan men in bepaalde gevallen via de rechtbank een procedure tot “uit onverdeeldheid treden” starten. Dat is echter een ingrijpend en vaak langdurig traject. In de praktijk wordt daarom meestal eerst geprobeerd om tot een onderlinge regeling te komen.

Bij een verkoop na een overlijden moet eerst duidelijk zijn wie de erfgenamen zijn en wie juridisch eigenaar wordt van de woning. Dat gebeurt via een akte van erfopvolging of een attest van erfopvolging. Alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop, tenzij iemand volmacht heeft om namens hen te handelen. Zolang de eigendom niet officieel geregeld is, kan de notariële akte van verkoop niet worden verleden.

Wanneer er vruchtgebruik op een woning rust, betekent dit dat iemand anders het recht heeft om de woning te gebruiken of de inkomsten ervan te ontvangen. In dat geval kan de blote eigenaar de woning niet zomaar alleen verkopen.

Voor een verkoop is meestal de toestemming van zowel de blote eigenaar als de vruchtgebruiker nodig. De aanwezigheid van vruchtgebruik kan ook invloed hebben op de waarde van het pand, omdat de koper het gebruik niet onmiddellijk volledig kan uitoefenen.

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een perceel, zoals een recht van doorgang of een recht van afwatering. Dat recht blijft bestaan, ook wanneer de woning verkocht wordt. Als verkoper moet je een bestaande erfdienstbaarheid correct vermelden. Afhankelijk van de aard kan dit invloed hebben op het gebruik van het perceel en dus ook op de waarde van het pand.

Wanneer er een stedenbouwkundige overtreding is, moet die verplicht worden meegedeeld aan de koper. Dat kan bijvoorbeeld gaan om een bijbouw zonder vergunning of een functiewijziging die nooit officieel werd aangevraagd.

Afhankelijk van de situatie kan regularisatie mogelijk zijn, maar dit is niet altijd gegarandeerd. Een overtreding kan dus invloed hebben op de verkoopprijs of op de bereidheid van kopers om een bod uit te brengen. Transparantie is hier cruciaal om latere aansprakelijkheid te vermijden.