Vastgoed in Vlaanderen: jouw ultieme gids bij kopen, verkopen, huren, verhuren, bouwen en erven
Of je nu je eerste appartement koopt, een woning verkoopt, een pand verhuurt of een huis erft: vastgoed in Vlaanderen brengt altijd vragen en verplichtingen met zich mee. Met dit overzicht krijg je in duidelijke taal de antwoorden op de meest gestelde vragen rond juridische, financiële en praktische aspecten van vastgoed.
Verkoop van vastgoed
Welke documenten moet ik verplicht hebben om een woning te verkopen?
Bij verkoop in Vlaanderen zijn onder meer een EPC-attest, een asbestattest, een keuringsverslag van de elektrische installatie, een bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen verplicht. Deze documenten zorgen ervoor dat de koper goed geïnformeerd is en bieden juridische zekerheid.
Waarom is een EPC-attest belangrijk bij verkoop?
Het energieprestatiecertificaat (EPC) toont de energiezuinigheid van de woning. Sinds 2023 geldt bovendien een renovatieverplichting voor woningen met label E of F: de koper moet binnen vijf jaar energiezuinige ingrepen uitvoeren.
Moet ik overstromingsinformatie vermelden als ik mijn woning wil verkopen?
Ja. De verkoper heeft een informatieplicht over overstromingsgevoeligheid van het perceel. Dit moet zichtbaar zijn in elke publiciteit en in de verkoopsdocumenten.
Wat houdt de renovatieverplichting (EPC-label E of F) bij verkoop in?
Koopt iemand een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet hij of zij binnen 5 jaar renoveren tot minstens label D. Het gaat om een Vlaamse maatregel om de energie-efficiëntie van woningen te verhogen. Dit betekent vaak: isolatie, hoogrendementsglas, betere verwarming. Als verkoper vermeld je dit verplicht in je EPC-verslag.
Wat gebeurt er als de koper zijn lening niet rond krijgt?
Daarom zetten veel kopers een opschortende voorwaarde in het compromis, bijvoorbeeld voor de toekenning van hun hypothecaire lening. Indien de lening geweigerd wordt door de bank binnen de afgesproken termijn, vervalt de verkoop. Zonder zo’n voorwaarde kan de koper aansprakelijk blijven en kan zelfs de betaalde waarborg of voorschot verloren gaan.
Wat is het nut van stedenbouwkundige inlichtingen bij verkoop?
Stedenbouwkundige inlichtingen zijn cruciaal voor de koper om een volledig beeld te krijgen van de juridische status van het onroerend goed. Deze documenten, op te vragen bij de gemeente, geven informatie over:
- De meest recente stedenbouwkundige bestemming van het perceel (bv. woongebied, agrarisch gebied).
- De aanwezigheid van een geldige omgevingsvergunning voor de bestaande constructies.
- Eventuele bouwovertredingen of lopende procedures.
- De aanwezigheid van een voorkooprecht (waarbij bepaalde instanties voorrang hebben bij aankoop).
- Verkavelingsvoorschriften
- RUP of BPA (ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg)
- Eventuele erfdienstbaarheden
Deze informatie is wettelijk verplicht te vermelden in het compromis en de notariële akte. Het beschermt de koper tegen onverwachte verrassingen.
Welke vermeldingen zijn verplicht in een vastgoedadvertentie?
Om transparantie te garanderen en de koper correct te informeren, zijn er in Vlaanderen specifieke vermeldingen verplicht in elke vastgoedadvertentie (online, in print, op affiches). De belangrijkste zijn:
- EPC-score én EPC-label + de unieke certificaatcode.
- Stedenbouwkundige bestemming (bv. woongebied, agrarisch gebied …).
- Vermelding of er een omgevingsvergunning is afgeleverd/geweigerd.
- Eventuele dagvaarding voor bouwovertreding.
- De aanwezigheid van een voorkooprecht.
- Overstromingsgevoeligheid: verplicht te vermelden met P-score (perceel) en G-score (gebouw).
- Indien van toepassing: vermelding dat het pand beschermd onroerend erfgoed betreft.
Wat is het verschil tussen verkopen via onderhandse verkoop en via openbare verkoop?
Het verschil zit voornamelijk in de procedure en prijsbepaling:
Onderhandse verkoop: Dit is de meest voorkomende methode. De verkoper en koper onderhandelen rechtstreeks over de prijs en de voorwaarden. Dit kan via een makelaar of rechtstreeks. Na een akkoord wordt een compromis opgesteld en volgt de notariële akte. Deze methode biedt meer flexibiliteit en discretie.
Openbare verkoop: Hierbij wordt het vastgoed publiekelijk te koop aangeboden, vaak via een notaris, en wordt het verkocht aan de hoogste bieder. Dit kan vrijwillig (op initiatief van de eigenaar) of gedwongen (bv. na een beslaglegging). De verkoop is definitief na de toewijzing en er is geen compromis. Deze methode kan sneller zijn, maar de prijs is minder voorspelbaar.
Beide methoden hebben hun eigen juridische kaders en implicaties voor zowel koper als verkoper in Vlaanderen.
Moet ik een asbestattest hebben om mijn woning te verkopen?
Ja. Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elk gebouw in Vlaanderen dat vóór 2001 gebouwd is. Het attest wordt opgesteld door een gecertificeerd asbestdeskundige en geeft aan of er risicovol asbest aanwezig is, waar het zich bevindt en hoe het veilig kan verwijderd worden.
Het attest is verplicht om de verkoopakte bij de notaris te kunnen verlijden. Het ontbreken kan leiden tot boetes of zelfs de nietigheid van de verkoop. Bovendien moet de aanwezigheid van asbest altijd duidelijk gecommuniceerd worden aan kandidaat-kopers.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Verhuur van vastgoed
Is registratie van de huurovereenkomst verplicht in Vlaanderen?
Ja, sinds het Vlaams Woninghuurdecreet is registratie verplicht binnen de 2 maanden. Dit gebeurt via de FOD Financiën, meestal door de verhuurder of wij als vastgoedkantoor. De registratie biedt bescherming voor zowel de huurder als verhuurder.
Wat is een plaatsbeschrijving en wie betaalt die?
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde beschrijving en fotoreportage van de toestand van de woning bij de start van de huur. Zo vermijd je discussies bij vertrek. Deze beschrijving moet gezamenlijk opgesteld en ondertekend worden.
➝ De kosten worden meestal gedeeld tussen huurder en verhuurder (tenzij contractueel anders vermeld).
Hoeveel huurwaarborg mag gevraagd worden en hoe moet die gestort worden?
In Vlaanderen mag een huurwaarborg maximaal drie maanden huur bedragen. Die wordt gestort op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. Cash ontvangen of op de rekening van de verhuurder laten zetten is dus niet wettelijk toegestaan.
Mag de huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden?
Ja. Jaarlijkse indexatie is toegestaan op de verjaardag van het contract, gebaseerd op de gezondheidsindex.
Let op, voor een huurwoning met een label D, E of F én waarvan het huurcontract vóór 1 oktober 2022 in werking is getreden, moet er bij indexering een correctiefactor gebruikt worden. De verhuurder past die correctiefactor toe bij elke huurindexatie. Pas wanneer er een beter EPC-label (A, B of C) voorligt, of bij de start van een nieuw huurcontract, hoeft de correctiefactor niet meer toegepast te worden.
👉 Laatst gecheckt: september 2025. Raadpleeg steeds Vlaanderen.be voor de meest actuele regels en correctiefactoren.
Wanneer mag de huurprijs herzien worden en hoe?
In Vlaanderen is een herziening van de huurprijs tijdens de looptijd van een huurcontract van negen jaar uitzonderlijk. Dit kan enkel:
- Tussen de 9e en 6e maand vóór het verstrijken van elke driejarige periode van het contract.
- Als de normale huurwaarde van het pand door nieuwe omstandigheden (onafhankelijk van huurder of verhuurder) met minstens 20% is gestegen of gedaald. Denk aan grote infrastructuurwerken in de buurt of een drastische wijziging in de markt.
- Of als de verhuurder kosten heeft gemaakt voor werken die de huurwaarde met minstens 10% verhogen.
De herziening moet in onderling overleg gebeuren. Bij onenigheid kan de vrederechter beslissen. Dit verschilt van de jaarlijkse indexatie, die automatisch gebeurt.
Welke verplichtingen heeft een huurder bij vertrek?
Bij het einde van een huurcontract heeft de huurder in Vlaanderen verschillende belangrijke verplichtingen:
- Teruggave van het pand in de oorspronkelijke staat: Dit betekent dat de huurder het pand moet teruggeven zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, rekening houdend met normale slijtage en ouderdom. Schade die door de huurder is veroorzaakt, moet hersteld worden.
- Betaling van alle openstaande huurgelden en kosten: Alle verschuldigde bedragen tot de laatste dag van het contract moeten voldaan zijn.
- Leegmaken en schoonmaken: Het pand moet volledig leeg en netjes zijn bij de oplevering.
- Teruggave van alle sleutels: Alle sleutels van het pand moeten aan de verhuurder overhandigd worden.
- Uittredende plaatsbeschrijving: Er wordt een nieuwe plaatsbeschrijving opgemaakt om de staat van het pand bij vertrek vast te leggen.
Welke soorten huurcontracten bestaan er?
In Vlaanderen zijn er verschillende types huurcontracten, elk met hun eigen regels, voornamelijk geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet:
- Huurcontract van lange duur: Dit is de standaard. Het contract heeft een minimumduur van 9 jaar en kan door de huurder vroegtijdig worden opgezegd met een opzegtermijn en eventueel een vergoeding. De verhuurder kan enkel opzeggen onder strikte voorwaarden (bv. eigen bewoning, grote werken).
- Huurcontract van korte duur: Dit contract heeft een maximale duur van 3 jaar. Het kan één of twee keer verlengd worden, maar de totale duur mag de 3 jaar niet overschrijden. Na 3 jaar wordt het automatisch een 9-jarig contract als het niet correct wordt opgezegd.
- Huurcontract voor studenten: Specifieke regels gelden voor studentenkamers, vaak met een duur van 10 of 12 maanden, en met afwijkende opzegmogelijkheden.
Wat gebeurt er als een huurder de huur niet betaalt?
Wanneer een huurder de huur niet betaalt, doorloopt de verhuurder in Vlaanderen doorgaans de volgende stappen:
- Aanmaning: Eerst stuurt de verhuurder een schriftelijke aanmaning (aangetekend) om de huurder te herinneren aan de openstaande betaling.
- Ingebrekestelling: Als de aanmaning geen effect heeft, volgt een formele ingebrekestelling.
- Vrederechter: Indien de huurder blijft weigeren te betalen, kan de verhuurder de vrederechter inschakelen. De vrederechter kan de huurder veroordelen tot betaling van de achterstallige huur, eventueel met intresten en schadevergoeding.
- Ontbinding van het huurcontract en uitzetting: In ernstige gevallen van wanbetaling kan de vrederechter ook de ontbinding van het huurcontract uitspreken en de uitzetting van de huurder bevelen.
- Aanspreken huurwaarborg: De huurwaarborg kan pas na een uitspraak van de vrederechter of in onderling akkoord worden aangesproken om openstaande schulden te dekken.
Hoe kan een huurcontract beëindigd of opgezegd worden?
De regels rond beëindiging of opzeg van een huurcontract verschillen naargelang het type contract:
- Contract van lange duur:
Opzeg door de huurder: mogelijk op elk moment, mits een opzegtermijn van 3 maanden. Als de huurder binnen de eerste 3 jaar opzegt, is er bovendien een vergoeding verschuldigd (1, 2 of 3 maanden huur afhankelijk van het moment).
Opzeg door de verhuurder: enkel onder strikte voorwaarden, zoals persoonlijke bewoning, grote renovaties of zonder reden aan het einde van elke driejarige periode, telkens met een langere opzegtermijn.
- Contract van korte duur: Dit contract loopt normaal af op de einddatum. Opzeg is enkel mogelijk als dit expliciet in het contract staat of bij wederzijds akkoord.
Welke verzekering is verplicht voor huurder en verhuurder?
- Voor huurders in Vlaanderen: een brandverzekering met huurdersaansprakelijkheid (ook vaak brandverzekering huurder genoemd) is sinds het Vlaams Woninghuurdecreet verplicht. Die dekt schade die de huurder veroorzaakt aan het gebouw, bijvoorbeeld door brand of water. Zonder deze verzekering kan de huurder financieel aansprakelijk worden gesteld voor grote schade.
- Voor verhuurders: een brandverzekering voor eigenaars is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk onmisbaar. Vaak nemen verhuurders een brandverzekering voor het gebouw (opstalverzekering) plus een extra afstand van verhaal-clausule, die ook de huurder beschermt. Bij appartementsgebouwen wordt dit geregeld in de syndicale polis.
Zo zijn beide partijen beschermd en vermijd je zware discussies bij schadegevallen.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Laatst gewijzigd op: 24 september 2025
Belangrijke disclaimer: De informatie in deze blogpost is met de grootste zorg samengesteld en is gebaseerd op de Vlaamse wetgeving en regelgeving zoals die van kracht was op de datum van de laatste wijziging. De vastgoedwetgeving is echter voortdurend in beweging. Het is mogelijk dat er intussen wijzigingen zijn opgetreden die afwijken van de inhoud van deze blog. Wij raden je daarom aan om altijd de meest recente wetgeving te raadplegen of contact op te nemen met een erkend vastgoedexpert of notaris voor persoonlijk advies. Immo Livit kan niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden of gevolgen van het gebruik van de informatie in deze blog.