Kan je een compromis ontbinden voor het verlijden van de notariële akte?

Het gebeurt dat bij de verkoop van een woning een koper weigert om de verkoopprijs te betalen of dat hij de notariële akte niet wil ondertekenen. Voor verkopers een echt horrorverhaal, en niet alleen ten tijde van Halloween. Maar vanaf 2023 kan je als verkoper de compromis nu makkelijker laten ontbinden zonder bij de rechter te passeren. Hoe gaat dit in zijn werk? En wat met de registratierechten?

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek kan een verkoper vanaf 1 januari 2023 een verkoopovereenkomst van zijn verkochte woning eenvoudiger laten ontbinden. Je hoeft hiervoor zelfs niet meer naar de rechtbank. Heel belangrijk is wel dat deze ontbinding is gekoppeld aan drie voorwaarden.

Zo zegt de eerste voorwaarde dat er een voldoende ernstige fout moet zijn van de koper, bijvoorbeeld als de koper weigert om de akte te tekenen of de verkoopprijs te betalen. Een tweede voorwaarde is dat de verkoper de koper op voorhand aanmaant om dit wel te doen via een aangetekende zending. Ten slotte moet de verkopende partij een (aangetekende) brief sturen naar de koper waarin hij of zij de ontbinding aan de koper meedeelt. In deze brief worden de fouten van de koper correct en volledig weergegeven.

Toch via rechtbank
Gaat de koper niet akkoord met de ontbinding van de overeenkomst? Dan zal er toch een rechter aan te pas komen. De bevoegde rechtbank zal dan oordelen of je de compromis rechtmatig hebt ontbonden en je alle voorwaarden al dan niet hebt nageleefd. Volgt de rechter je redenering en de voorwaarden, dan blijft de ontbinding van de overeenkomst overeind.

Maar oordeelt de rechtbank alsnog dat de ontbinding niet correct is (en niet alle voorwaarden zijn voldaan), dan zal de compromis terug actief worden. Hier kan ook een financiële schadevergoeding aan vast hangen ten voordele van de koper.

Registratierechten
Bij een ontbonden compromis zonder betwistingen van de koper, zal de fiscus geen registratierechten heffen. Wordt de ontbinding toch via juridische weg vervolgd en de rechter beslist dat de ontbinding onterecht was, dan zal je de registratierechten moeten betalen zoals bij een normale verkoop.

Is de ontbinding wel correct volgens de rechtbank, dan worden de registratierechten kwijtgescholden. Of je kan deze terugvragen indien deze reeds betaald werden. Let wel: de vraag tot kwijtschelding van de registratierechten kan niet meer gesteld worden aan de fiscus als de periode tussen compromis en de rechtszaak meer dan één jaar bedraagt.

Ons advies is dat er best een overeenkomst minnelijk wordt ontbonden. Het is dan eveneens mogelijk om een overeenkomst fiscaal billijk te ontbinden. Belangrijk is dat de termijn van 1 jaar niet is verstreken en er nog geen akte is verleden.